Ungewöhnlich hohe Heizkostenabrechnung: was der Vermieter beweisen muss

5.000 Euro nachzahlen für die Heizkostenabrechnung? Was nach einem schlechten Scherz klingt, ist tatsächlich der Stoff für eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 07.02.2018 (Az.: VIII ZR 189/17): Die Vermieterin einer Familie aus Süddeutschland forderte für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten von mehr als 5.000 Euro. Laut der Abrechnung sollte fast die Hälfte der Heizenergie des ganzen Hauses verbraucht worden sein, obwohl der Anteil der Mietfläche weniger als 13 Prozent beträgt. Die Mieter wandten ein, die Abrechnung sei nicht plausibel und offensichtlich fehlerhaft und verweigerten die Zahlung. Trotz Aufforderung wurden den Mietern auch nicht die Ablesebelege der anderen Mieteinheiten des Hauses von der Vermieterin zur Verfügung gestellt.

 

Einem solchen Vorgehen hat der BGH nun in dem Urteil vom 07.02.2018 eine Absage erteilt und die Rechte von Mietern gestärkt:  Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Dies bedeutet, dass nicht etwa der Mieter darlegen muss, dass die Abrechnung falsch ist, sondern der Vermieter muss beweisen, dass die aufgestellte Forderung in der geltend gemachten Höhe auch tatsächlich besteht.

 

Im Streitfall kam als Besonderheit hinzu, dass die Mieter weiterhin den Einwand erhoben hatten, die Vermieterin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den anderen Wohnungen vorlegen müssen. Dies sah der BGH genau so: zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung gehört auch, dass der Mieter die Möglichkeit hat, in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.